Domande frequenti

Q1 — Quanto si paga di imposta di registro per la prima casa nel 2026?

Per l'acquisto della prima casa da privato, l'imposta di registro è del 2% calcolato sul valore catastale dell'immobile, con un minimo di legge di 1.000 euro. Si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale, in misura fissa.

Se l'acquisto avviene invece da un'impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine dei lavori, o con opzione IVA esercitata), non si applica l'imposta di registro proporzionale ma l'IVA al 4% sul prezzo di vendita, con imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna (600 euro complessivi).

Il valore catastale si calcola con la formula: rendita catastale × 1,05 × 110 (coefficiente prima casa). Questo meccanismo, noto come "prezzo-valore" (Legge 266/2005), è quasi sempre più conveniente del calcolo sul prezzo pattuito e va richiesto esplicitamente al notaio al momento del rogito.

Fonte: Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: le imposte. Per le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) le agevolazioni prima casa non si applicano.

Q2 — Che differenza fiscale c'è tra acquistare da privato e da costruttore?

La differenza principale è l'imposta che si applica:

• Da privato (o da impresa non costruttrice / in esenzione IVA): si paga l'imposta di registro proporzionale sul valore catastale, con il sistema prezzo-valore. Per la prima casa l'aliquota è del 2%; per la seconda casa del 9%. Imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna.
• Da costruttore (entro 5 anni dalla fine lavori, o con opzione IVA): si paga l'IVA sul prezzo di vendita effettivo, al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna.

In termini pratici: l'acquisto da privato applica le imposte su una base imponibile (il valore catastale) di solito molto più bassa del prezzo di mercato, quindi tende a costare meno in tasse. L'acquisto da costruttore applica le imposte sul prezzo pieno ma è bilanciato dall'aliquota IVA più bassa (4% vs 9% sul valore catastale). Il confronto numerico va sempre fatto caso per caso: il simulatore lo calcola automaticamente in base al venditore selezionato.

Fonte: Agenzia delle Entrate, DPR 131/1986 e successive modifiche.

Q3 — Quali agevolazioni "prima casa" si possono perdere e quando?

Le agevolazioni prima casa decadono — con conseguente recupero delle imposte risparmiate, sanzione del 30% e interessi legali — nei seguenti casi:

• Mancato trasferimento della residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'atto di acquisto.
• Dichiarazioni mendaci sui requisiti (per esempio: possesso di altra abitazione nel comune, o di altra prima casa agevolata in Italia, non dichiarati).
• Vendita dell'immobile prima di 5 anni dall'acquisto, se non si riacquista un'altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita.

In caso di decadenza, in regime di imposta di registro la differenza recuperata è del 7% (9% ordinario meno 2% agevolato), oltre a sanzione e interessi. In regime IVA, la differenza è del 6% (10% ordinario meno 4% agevolato).

I requisiti, invece, non decadono se cambia la composizione del nucleo familiare, se l'immobile viene affittato (purché resti la residenza principale del proprietario), o se si trasferisce temporaneamente la residenza per ragioni di lavoro documentate.

Fonte: art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del DPR 131/1986; circolari Agenzia delle Entrate.

Q4 — Qual è l'LTV massimo che le banche concedono in Italia?

Il Loan-to-Value (LTV) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. In Italia, la prassi bancaria standard è di concedere mutui fino a un LTV dell'80%: significa che l'acquirente deve avere il 20% del valore dell'immobile come anticipo (più le imposte, i costi notarili, l'eventuale ristrutturazione).

Mutui con LTV superiore all'80% — fino al 95% o anche al 100% — sono possibili ma richiedono quasi sempre una garanzia aggiuntiva: nella pratica italiana, l'accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa Consap (vedi Q5).

Le banche valutano poi la sostenibilità del mutuo con il criterio del rapporto rata/reddito: la soglia prudenziale comunemente applicata è che la rata non superi il 30-35% del reddito netto del nucleo richiedente. Sopra questa soglia l'istruttoria si fa più stringente, e in molti casi la banca declina o richiede co-intestazioni.

L'LTV è un orientamento generale: le politiche di erogazione variano tra istituti e nel tempo. Il simulatore considera l'LTV solo per il calcolo del mutuo, non per la verifica di fattibilità: quella va fatta con la banca.

Q5 — Come funziona il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)?

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap S.p.A., è uno strumento pubblico che permette di ottenere un mutuo con LTV fino al 100% — quindi senza dover disporre del classico anticipo del 20% — perché lo Stato si fa garante verso la banca per una parte della quota capitale.

Il funzionamento, nel 2026:

• Garanzia standard al 50% della quota capitale, per chi accede al Fondo senza requisiti aggiuntivi.
• Garanzia potenziata all'80% per chi rientra in una categoria prioritaria (giovani coppie, under 36, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori IACP) e ha un ISEE inferiore a 40.000 euro.
• Garanzia al 90% per famiglie con cinque o più figli sotto i 21 anni, con ISEE fino a 50.000 euro.

L'importo massimo del mutuo garantito è di 250.000 euro. L'immobile deve essere abitazione principale e non rientrare nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). La domanda si presenta direttamente alla banca aderente al momento della richiesta di mutuo, con la modulistica Consap.

La misura è prorogata fino al 31 dicembre 2027 (Legge n. 207/2024) ed è stata rifinanziata su base pluriennale, uscendo dalla logica del rinnovo annuale.

Attenzione a un equivoco frequente: il Fondo è una garanzia sul credito, non un'agevolazione fiscale. Le esenzioni da imposte che fino al 2023 accompagnavano l'acquisto under 36 sono un capitolo chiuso: vedi Q19.

Fonte ufficiale: Consap — Fondo Prima Casa e MEF — Fondo di garanzia prima casa.

Q6 — Conviene il tasso fisso o variabile?

Non esiste una risposta universalmente valida: dipende dalla fase del ciclo dei tassi al momento della stipula, dall'orizzonte temporale del mutuo, dalla situazione finanziaria personale e dalla propria tolleranza al rischio di rata variabile.

Criteri di scelta

• Stabilità della rata: il tasso fisso blocca la rata per tutta la durata del mutuo. È preferibile per chi ha redditi rigidi (per esempio dipendenti pubblici a stipendio fisso) e non può permettersi oscillazioni significative.
• Possibile risparmio: il tasso variabile parte tipicamente con uno spread inferiore al fisso (in media 50-100 punti base in meno, a seconda della fase di mercato), ma può salire o scendere nel tempo seguendo il parametro di riferimento (Euribor o BCE).
• Durata residua: su mutui molto lunghi (25-30 anni) il rischio cumulato del variabile pesa di più; su mutui brevi (10-15 anni) si attenua.
• Surroga sempre possibile: la legge italiana consente di surrogare il mutuo (cambiare banca senza costi per il mutuatario, art. 120-quater TUB) per passare da una formula all'altra. Non è una scelta definitiva.
• Cap e mix: esistono mutui a tasso variabile con tetto massimo (CAP) e mutui a tasso misto, che combinano periodi fissi e variabili. Aumentano la complessità ma riducono il rischio puro.

Prima di firmare, è sempre opportuno confrontare il TAEG (non solo il TAN) tra più offerte e farsi spiegare dalla banca uno scenario "peggiore plausibile" sul variabile.

Per condizioni e tassi correnti, fare riferimento al Bollettino della Banca d'Italia e ai comparatori indipendenti.

Q7 — Quanto costa il notaio per acquistare casa?

Il costo notarile per un acquisto immobiliare in Italia si compone di due elementi:

• Onorario del notaio, libero ma generalmente compreso tra 0,5% e 1,5% del prezzo dell'immobile, con un minimo nell'ordine di 1.500-2.000 euro per operazioni standard. Per un acquisto da 200.000 euro ci si attende quindi una forbice indicativa di 2.000-3.500 euro.
• Spese e tributi che il notaio versa per conto dell'acquirente: imposte di registro, ipotecaria, catastale (vedi Q1), visure ipo-catastali, trascrizione, voltura, imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% per la prima casa, 2% per la seconda).

Il preventivo notarile va chiesto prima del compromesso, non al rogito: la legge consente al cliente di scegliere liberamente il notaio (è l'acquirente a pagare) e i preventivi possono variare anche del 30-40% tra studi diversi per la stessa operazione.

Il simulatore stima i costi notarili come percentuale parametrizzabile del prezzo: il valore di default è una media di mercato, ma è opportuno sostituirlo con il preventivo effettivo non appena disponibile.

Riferimento normativo: Legge 89/1913 (Legge notarile) e Tariffa professionale notarile.

Q8 — Cosa rientra esattamente nella "cassa al rogito"?

La cassa al rogito è la somma di denaro che l'acquirente deve avere disponibile il giorno del rogito notarile, al netto di quanto erogato dalla banca. Comprende, tipicamente:

• L'anticipo sul prezzo dell'immobile (prezzo di acquisto meno mutuo erogato).
• Le imposte di acquisto (imposta di registro o IVA, ipotecaria, catastale — vedi Q1).
• L'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% prima casa, 2% seconda casa).
• L'onorario del notaio e le sue spese.
• Eventuali provvigioni di agenzia immobiliare (se non già versate al compromesso).
• Eventuale caparra confirmatoria già versata, che viene scomputata dal totale.

A queste si aggiungono, fuori dalla cassa al rogito ma da considerare nel budget complessivo, i costi di ristrutturazione (se l'immobile li richiede), il trasloco, l'arredamento, e le prime utenze (allacci, depositi cauzionali).

Il simulatore calcola la cassa al rogito automaticamente in base ai parametri inseriti, e segnala visivamente quando la liquidità dichiarata non è sufficiente a coprirla.

Q9 — Dopo quanti anni comprare conviene più che affittare?

Non esiste un numero magico universale: il punto di pareggio tra acquisto e affitto dipende da molti fattori, principalmente:

• Rivalutazione attesa dell'immobile: di quanto cresce (o cala) il valore della casa nel tempo, nella zona specifica.
• Rendimento alternativo del capitale: cosa avresti ottenuto investendo l'anticipo e i costi accessori in alternativa (per esempio in un portafoglio diversificato).
• Differenza tra rata mutuo e canone di affitto: se il mutuo costa più dell'affitto, ogni anno si accumula uno svantaggio finanziario; se costa meno, un vantaggio.
• Costi ricorrenti dell'immobile di proprietà che non si pagano in affitto: IMU sulla seconda casa, manutenzione straordinaria, polizza fabbricato.
• Orizzonte temporale: comprare per rivendere dopo 3 anni è quasi sempre svantaggioso per via dei costi una tantum (imposte, notaio, eventuali commissioni di vendita); l'equilibrio si raggiunge generalmente dopo 7-12 anni nei mercati italiani tipici, ma con ampia variabilità per zona e parametri.

Il calcolatore "Buy vs Rent" integrato nel simulatore mostra esplicitamente, scenario per scenario, dopo quanti anni l'acquisto inizia a essere più conveniente dell'affitto, considerando tutti questi fattori in modo combinato. È lo strumento giusto per non rispondere a questa domanda "a sentimento".

Q10 — Quanto deve essere l'anticipo minimo realistico?

L'anticipo minimo richiesto dalle banche è in genere il 20% del valore dell'immobile (LTV 80%, vedi Q4), ma l'anticipo realistico — quello effettivamente necessario per coprire l'intera cassa al rogito — è significativamente più alto, perché include anche imposte, notaio e costi accessori.

Stima orientativa, su un immobile da 200.000 euro come prima casa da privato:

• Anticipo sul prezzo (20%): 40.000 euro
• Imposte di acquisto: 1.500-2.500 euro (sul valore catastale, prima casa)
• Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% di 160.000): 400 euro
• Notaio (forbice indicativa): 2.500-3.500 euro
• Provvigione agenzia (3% + IVA, se prevista): ~7.300 euro
• Totale cassa: indicativamente 51.000-54.000 euro, ovvero il 25-27% del prezzo, non solo il 20%.

Per chi accede al Fondo Consap (vedi Q5) e ottiene un LTV del 100%, la quota di anticipo sul prezzo scende a zero, ma imposte, notaio e accessori restano interamente a carico dell'acquirente — quindi anche in quel caso serve circa il 6-8% del prezzo come liquidità.

Il simulatore calcola la cassa al rogito esatta in base ai parametri inseriti e mostra la liquidità residua dopo l'operazione.

Q11 — Quali detrazioni per ristrutturazione sono attive nel 2026 e con quale percentuale?

Dal 2025 il sistema è cambiato in profondità: l'aliquota non dipende più dal tipo di lavoro, ma da chi paga e su quale immobile. La Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha prorogato per tutto il 2026 il regime introdotto dalla L. 207/2024.

Tutte queste detrazioni si recuperano in dieci quote annuali di pari importo tramite IRPEF, e non riducono l'esborso al rogito: sono un rimborso spalmato negli anni successivi.

Quando spetta il 50% e quando il 36%

La maggiorazione non è automatica per chi compra la prima casa. Servono due condizioni insieme: che l'immobile sia adibito ad abitazione principale (residenza abituale), e che chi sostiene la spesa sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento. Restano quindi al 36% gli inquilini e i comodatari, anche se ci abitano. La destinazione ad abitazione principale può però perfezionarsi a fine lavori: non serve risiederci già quando si apre il cantiere.

Attenzione a non confondere due nozioni diverse: la prima casa è un'agevolazione sulle imposte di acquisto (registro o IVA, vedi Q1), l'abitazione principale è il presupposto delle detrazioni edilizie. Nella maggior parte dei casi coincidono, ma non sempre. La categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9), che esclude le agevolazioni prima casa, non esclude invece i bonus edilizi.

L'effetto scalino del 2027

Le aliquote del 2026 sono il risultato di una proroga di un anno, non di un regime stabile. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2027 scendono al 36% per l'abitazione principale e al 30% per gli altri immobili. Il bonus mobili, in particolare, è prorogato alle sole spese sostenute entro il 31 dicembre 2026.

Vale il principio di cassa: conta la data del bonifico, non quella del rogito né quella di inizio lavori. Chi compra a fine 2026 e paga i lavori a gennaio 2027 perde quattordici punti di detrazione su ogni euro speso.

Il tetto per i redditi alti

Dal periodo d'imposta 2025 l'art. 16-ter del TUIR fissa un limite complessivo agli oneri detraibili per chi ha un reddito superiore a 75.000 €: l'importo massimo si ottiene moltiplicando un importo base (14.000 € tra 75.000 e 100.000 € di reddito, 8.000 € oltre) per un coefficiente legato al numero di figli fiscalmente a carico. Nel calcolo del tetto rileva la sola rata annuale, non l'intera spesa: 90.000 € di lavori pesano per 9.000 € all'anno. Un contribuente sopra soglia può comunque non riuscire a recuperare l'intero importo teorico.

Due esclusioni operative

• Sono esclusi da Ecobonus e Bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con caldaie alimentate unicamente a combustibili fossili, salvo che siano inserite in un sistema ibrido.
• Per i nuovi interventi non sono ammessi sconto in fattura e cessione del credito: la detrazione si usa esclusivamente in dichiarazione.

Fonti: Agenzia delle Entrate — Ristrutturazioni edilizie e Agenzia delle Entrate — Bonus mobili ed elettrodomestici; art. 16-bis e 16-ter DPR 917/1986 (TUIR); artt. 14 e 16 DL 63/2013; L. 207/2024 e L. 199/2025. I massimali dell'Ecobonus variano per singolo intervento e, per gli infissi, anche al metro quadro in base alla zona climatica: vanno verificati caso per caso con il tecnico.

Q12 — Quali bonus casa non esistono più nel 2026?

È la domanda che genera più errori, perché in rete circolano ancora percentuali abrogate da anni. Queste agevolazioni non si applicano alle spese sostenute nel 2026:

• Bonus barriere architettoniche al 75% — scaduto il 31 dicembre 2025 e non prorogato. Ascensori, servoscala, rampe e piattaforme elevatrici restano agevolabili, ma dentro il bonus ristrutturazioni al 50% / 36%.
• Superbonus ordinario — archiviato. Sopravvive solo al 110% per gli immobili nei comuni colpiti dai sismi del 2009 e del 2016 in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza, entro limiti procedurali precisi.
• Aliquote maggiorate del Sismabonus legate al salto di classe di rischio (70%, 75%, 80%, 85%) — valgono solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024. Dal 2025 l'aliquota è unica e non serve più dimostrare il miglioramento in classi.
• Ecobonus al 65% — decaduto dopo il 31 dicembre 2024, sostituito dal doppio binario 50% / 36%.
• Bonus verde al 36% — scaduto il 31 dicembre 2024 e mai reintrodotto. Chi ha lavori pagati entro quella data continua a portare in dichiarazione le rate residue.

La regola pratica: se una fonte indica per il 2026 una percentuale diversa da 50%, 36% o 30% per un intervento edilizio ordinario, quasi certamente si riferisce a un regime non più in vigore.

Le rate residue di agevolazioni scadute restano valide: la scadenza riguarda la possibilità di generare nuove detrazioni, non quelle già maturate.

Q13 — Chi paga l'IMU dopo l'acquisto, e quanto?

L'IMU è disciplinata dalla Legge 160/2019, che dal 2020 ha assorbito la TASI in un tributo unico. La regola che interessa quasi tutti gli acquirenti è semplice: l'abitazione principale non paga IMU.

Le uniche eccezioni sono le abitazioni classificate A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio): per queste l'aliquota base è dello 0,5%, il Comune può muoverla tra 0% e 0,6%, e spetta una detrazione fissa di 200 €. Sono le stesse categorie escluse dalle agevolazioni prima casa (vedi Q1), ma attenzione: non sono escluse dai bonus edilizi (vedi Q11).

Per tutti gli altri immobili — seconde case comprese — l'aliquota base è lo 0,86%, che il Comune può azzerare o alzare fino all'1,06%. Nei Comuni che già applicavano la maggiorazione TASI dello 0,08% il tetto effettivo arriva all'1,14%.

Come si calcola

Base imponibile = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore. Per le abitazioni il moltiplicatore è 160. Su quella base si applica l'aliquota deliberata dal Comune.

Esempio: rendita 700 €, aliquota 1,06%. Base imponibile 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €; imposta annua 1.246,56 €.

Si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, quest'ultimo a conguaglio con le aliquote definitive dell'anno.

Riduzioni più frequenti

• Comodato a parenti in linea retta di primo grado: riduzione del 50% della base imponibile, a condizioni precise.
• Canone concordato: riduzione del 25% dell'imposta.
• Una pronuncia della Corte costituzionale del 2022 ha esteso l'esenzione al caso di coniugi con residenze in immobili diversi, superando il vincolo del nucleo familiare unico.

L'aliquota effettiva la decide il singolo Comune: prima di indicare un numero a un cliente va verificata la delibera vigente, consultabile sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF. Il valore preimpostato nel simulatore è il massimo ordinario e va tarato sul Comune dell'immobile.

Q14 — Chi paga la TARI e come viene calcolata?

La TARI è stata istituita dall'articolo 1 della Legge 147/2013 ed è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali suscettibili di produrre rifiuti urbani. Non conta l'uso effettivo: anche un immobile vuoto è soggetto, salvo dimostrarne l'oggettiva inutilizzabilità — tipicamente l'assenza di utenze allacciate e di arredi, secondo il regolamento comunale.

In caso di locazione il criterio è la durata: sopra i sei mesi nell'anno solare paga l'inquilino, sotto i sei mesi paga il proprietario. Verso il Comune il soggetto obbligato è uno solo, e a lui vanno gli avvisi.

Come si forma l'importo

Non esiste una tariffa nazionale. Ogni Comune la delibera sulla base del piano economico-finanziario del servizio, con l'obiettivo di coprire integralmente i costi. L'importo si compone di una quota fissa, legata alla superficie calpestabile dell'immobile (esclusi balconi, terrazzi e giardini), e di una quota variabile, legata al numero degli occupanti.

Ne consegue che lo scarto tra Comuni è ampio, e che una stima attendibile si ottiene solo consultando le tariffe del Comune dell'immobile.

Adempimenti da ricordare al cliente

• La dichiarazione di inizio, variazione o cessazione va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il fatto. Vale anche per gli anni seguenti, senza doverla ripresentare.
• Le variazioni del nucleo incidono sulla quota variabile e vanno comunicate.
• Se il servizio di raccolta non viene svolto regolarmente sono previste riduzioni del 20% o del 40%.

Q15 — Quanto costa l'agenzia immobiliare e la provvigione è detraibile?

Il diritto alla provvigione nasce dall'articolo 1755 del Codice civile: spetta al mediatore da ciascuna delle parti quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento. In pratica matura all'accettazione della proposta d'acquisto, non al rogito.

Non esiste una tariffa di legge. Gli usi provinciali raccolti dalle Camere di commercio danno un riferimento, e nella pratica corrente la provvigione a carico dell'acquirente si colloca tra il 2% e il 4% del prezzo, più IVA al 22%. Alcune agenzie applicano invece un importo fisso. La percentuale va concordata per iscritto prima dell'incarico.

La detrazione del 19%

L'articolo 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR consente di detrarre il 19% della provvigione, su un massimo di 1.000 €: il risparmio massimo è quindi di 190 €, anche a fronte di una fattura molto più alta. Le condizioni:

• l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale: chi compra per locare o per investimento non ha diritto alla detrazione;
• il pagamento deve avvenire con strumenti tracciabili, con fattura intestata a chi sostiene la spesa;
• l'importo della provvigione deve essere indicato nell'atto di cessione (circolare AdE 28/2006);
• se l'immobile è acquistato da più persone, il limite di 1.000 € si ripartisce tra i comproprietari secondo le quote;
• vale la regola generale sulle detrazioni al 19%, che decresce oltre i 120.000 € di reddito complessivo e si azzera a 240.000 €.

È una cifra piccola, ma è una delle poche voci della cassa al rogito che il cliente può recuperare, e va detta prima che la chieda: dimenticare di indicare la provvigione nell'atto è l'errore che più spesso fa perdere la detrazione.

Q16 — Quanto costa il compromesso e come funziona la caparra?

Il contratto preliminare, che tutti chiamano compromesso, impegna venditore e acquirente a stipulare il rogito a certe condizioni. Non trasferisce la proprietà: crea solo l'obbligo di arrivare all'atto definitivo. Va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione: il termine era di 20 giorni fino all'articolo 14 del DL 73/2022.

Che cosa si paga alla registrazione

Compromesso in agenzia o preliminare dal notaio

La differenza sta nella forma, e la forma decide il costo. Il compromesso redatto in agenzia è una scrittura privata: non ha onorario notarile, perché la stesura rientra nell'attività del mediatore già remunerata dalla provvigione. Il preliminare stipulato davanti al notaio, per atto pubblico o con firme autenticate, ha un onorario proprio.

Attenzione a un equivoco frequente: il compromesso in agenzia non ha onorario, ma non è gratuito. Registro e bollo sono dovuti comunque, e l'obbligo di chiedere la registrazione grava sul mediatore, non sul cliente: l'articolo 10, comma 1, lettera d-bis del DPR 131/1986 lo impone per le scritture private non autenticate concluse grazie alla sua attività, e la risoluzione 63/E dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito che vale anche per la proposta d'acquisto accettata, quando le sue clausole bastano già a formare un preliminare. Il mediatore risponde dell'imposta in solido con le parti.

Le imposte sono dovute in solido da venditore e acquirente (art. 57 DPR 131/1986): la ripartizione è quella pattuita, e in mancanza di accordo la prassi è dividerle a metà.

Caparra confirmatoria e acconto: non sono la stessa cosa

La caparra confirmatoria è disciplinata dall'articolo 1385 del Codice civile. Se chi l'ha versata non adempie, la perde; se a non adempiere è chi l'ha ricevuta, deve restituirne il doppio. È una garanzia, non un corrispettivo: per questo non sconta IVA nel momento in cui viene consegnata.

L'acconto è invece un'anticipazione del prezzo. Non ha la funzione risarcitoria della caparra e, se la vendita è soggetta a IVA, va fatturato con IVA già al momento del versamento.

In entrambi i casi la somma è imputata al prezzo al rogito. Non è un costo aggiuntivo: è prezzo pagato prima. La conseguenza pratica pesa: quelle somme escono dalla liquidità propria dell'acquirente, perché la banca eroga il mutuo solo al rogito. Il totale delle caparre versate non può quindi superare l'anticipo che il cliente ha realmente disponibile.

L'imposta dello 0,5% e lo scomputo

Dal 1° gennaio 2025, per effetto del D.Lgs. 139/2024, caparre e acconti non soggetti a IVA scontano la stessa aliquota dello 0,5%. Prima gli acconti pagavano il 3% e solo le caparre lo 0,5%: la riforma ha unificato il prelievo e ha introdotto un tetto, perché l'imposta sul preliminare non può superare quella dovuta per il contratto definitivo. La circolare 2/E del 2025 dell'Agenzia delle Entrate ha confermato la lettura.

Quanto pagato in misura proporzionale si imputa all'imposta di registro del rogito. Se il preliminare ha fatto pagare più di quanto dovuto per il definitivo, l'eccedenza si chiede a rimborso entro tre anni dalla registrazione del definitivo. I 200 euro fissi, invece, non si recuperano mai.

Se la stessa somma compare in due atti — tipicamente una proposta accettata e poi un preliminare che la ripete — entrambi vanno registrati e su entrambi si pagano registro fisso e bollo, ma l'imposta proporzionale sulla medesima caparra si paga una volta sola.

Se la casa è ancora da costruire

Per gli immobili da costruire o in corso di costruzione le regole cambiano, e a favore dell'acquirente. Il preliminare deve avere la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata: la scrittura privata semplice non basta. È l'articolo 6 del D.Lgs. 122/2005, come sostituito dall'articolo 385 del D.Lgs. 14/2019. Il costruttore deve inoltre consegnare una fideiussione a garanzia delle somme incassate prima del rogito (art. 2) e, alla consegna, una polizza decennale postuma sui danni all'immobile (art. 4).

Sono tutele che esistono solo in questa situazione, e spiegano perché il preliminare da costruttore passa dal notaio e costa, mentre il compromesso su una casa esistente può restare in agenzia.

Vale la pena trascrivere il preliminare?

La trascrizione nei registri immobiliari, prevista dall'articolo 2645-bis del Codice civile, dà al preliminare un effetto prenotativo: ipoteche, pignoramenti e vendite trascritti contro il venditore dopo di essa non pregiudicano l'acquirente. Richiede la forma notarile e costa 200 euro di imposta ipotecaria più 35 euro di tasse ipotecarie. L'effetto decade se il definitivo non viene trascritto entro un anno dal termine pattuito e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

È la protezione più efficace nel periodo fra compromesso e rogito, ed è quello il periodo in cui il denaro del cliente è già uscito ma la casa non è ancora sua. Su acconti importanti, o quando fra i due atti passano molti mesi, quei 235 euro sono la spesa meglio impiegata dell'intera operazione.

Q17 — Quali spese dell'acquisto si possono detrarre?

Comprare casa genera alcune detrazioni IRPEF, ma meno di quante se ne immaginino, e quasi tutte sono legate all'abitazione principale. La regola che genera più equivoci riguarda il notaio: si detrae una parte soltanto.

Il notaio: il mutuo sì, il rogito no

È l'errore più comune. L'onorario del rogito di compravendita non è detraibile in nessuna misura: il Fisco non prevede un'agevolazione per l'atto che trasferisce la proprietà. È detraibile invece la quota riferita alla stipula dell'atto di mutuo, perché rientra fra gli oneri accessori del finanziamento, insieme alle somme che il notaio anticipa per iscrivere l'ipoteca.

Conseguenza pratica: se il notaio emette una fattura unica per i due atti, occorre che le voci siano distinte, altrimenti non c'è modo di documentare la quota detraibile. Vale la pena chiederlo prima, non dopo.

Un solo tetto per interessi e oneri accessori

I 4.000 € non sono due limiti distinti: interessi e oneri accessori concorrono allo stesso massimale. Nel primo anno, quando il debito è più alto, i soli interessi spesso lo esauriscono già, e l'onorario dell'atto di mutuo non aggiunge nulla di recuperabile. Su un mutuo di 190.000 € al 3,4% gli interessi del primo anno superano i 6.000 €: la detrazione resta ferma a 760 €.

Il tetto è riferito al contratto, non alla persona: se il mutuo è cointestato si ripartisce fra gli intestatari secondo le rispettive quote. La detrazione spetta a chi è contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario, e l'immobile deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto.

La provvigione dell'agenzia

Si detrae il 19% su un massimo di 1.000 €, quindi non più di 190 €, e la detrazione si esaurisce in un solo anno d'imposta: non si ripartisce e non si riporta avanti. Spetta soltanto all'acquirente — il venditore che paga la sua quota di provvigione non detrae nulla — e solo per l'immobile destinato ad abitazione principale, mai per le locazioni.

Condizione formale spesso trascurata: l'importo della provvigione deve risultare dall'atto di cessione. Se il rogito non lo riporta, la detrazione si perde anche avendo fattura e bonifico. È uno dei motivi per cui conviene parlarne con il notaio prima della stipula.

La polizza sulla casa: solo la parte calamità

I premi delle assicurazioni che coprono terremoto, alluvione e frana su immobili a uso abitativo si detraggono al 19% senza tetto di spesa, e la regola vale anche per le seconde case. La selettività sta nell'oggetto: se la polizza è multirischio si detrae solo la quota riferita agli eventi calamitosi, che deve essere indicata distintamente nel contratto o nella quietanza. Incendio, furto e responsabilità civile restano fuori.

Comprare da un'impresa: due detrazioni sul prezzo

Esistono due agevolazioni che non si calcolano sulla spesa per i lavori ma sul prezzo pagato, e per questo sfuggono a chi ragiona per voci di ristrutturazione.

La prima riguarda chi acquista un'abitazione in un edificio interamente ristrutturato da un'impresa che vende entro i termini di legge: la detrazione si calcola su un imponibile forfetario pari al 25% del prezzo, entro 96.000 €, con aliquota del 50% per l'abitazione principale e del 36% negli altri casi.

La seconda è il sismabonus acquisti, riservato alle unità nate da demolizione e ricostruzione antisismica in zona 1, 2 o 3: qui la base è l'intero prezzo di acquisto, sempre entro 96.000 €. Entrambe si ripartiscono in dieci quote annuali.

Due limiti che valgono per tutto

La detrazione è uno sconto sull'IRPEF dovuta, non un rimborso: vale fino a capienza d'imposta. Chi ha un'IRPEF lorda inferiore alla detrazione spettante non recupera la differenza e non la riporta agli anni successivi.

Dal 2025, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 €, l'art. 16-ter TUIR fissa inoltre un tetto complessivo agli oneri detraibili, parametrato al reddito e al numero di figli a carico. Sopra quella soglia le detrazioni astrattamente spettanti possono quindi risultare in parte inutilizzabili.

Tutte le detrazioni del 19% dell'art. 15 richiedono il pagamento tracciabile: bonifico, carta o altri strumenti documentabili. Il contante fa perdere il diritto, anche a fronte di fattura regolare.

Q18 — La polizza incendio e scoppio è obbligatoria e quanto costa?

È l'unica polizza che la banca può pretendere come condizione per erogare il mutuo: in pratica nessun istituto eroga senza. L'obbligo, però, non nasce da una norma che la imponga all'acquirente in quanto tale — nasce dal contratto di mutuo e dalla disciplina del credito fondiario, che protegge il bene posto a garanzia. Il principio civilistico di riferimento è l'art. 2742 c.c.: se l'immobile viene distrutto, l'indennizzo assicurativo prende il posto del bene a favore del creditore ipotecario. Un tentativo di renderla obbligatoria per legge c'è stato, con il DL 59/2012, ma quella previsione non è stata convertita.

La distinzione conta, perché separa questa polizza da tutte le altre:

• Incendio e scoppio: la banca può subordinarvi l'erogazione, e lo fa sempre. Prevede l'appendice di vincolo a favore dell'istituto, che in caso di sinistro incassa fino a concorrenza del debito residuo.
• Vita, invalidità, CPI, perdita d'impiego: sono facoltative. La banca non può rifiutare il mutuo a chi non le sottoscrive (art. 28 DL 1/2012, conv. L. 27/2012), e quando ne richiede una deve comunque presentare preventivi di gruppi diversi dal proprio.

Non sei obbligato a comprarla dalla banca

Il cliente può stipulare la polizza incendio e scoppio con la compagnia che preferisce, purché rispetti i requisiti minimi di contenuto indicati dalla banca. La banca è tenuta ad accettarla senza modificare le condizioni del mutuo. È un punto che vale la pena verificare: a parità di garanzie il divario di premio fra offerta bancaria e mercato è spesso sensibile, e la differenza si moltiplica per tutta la durata del finanziamento.

Come si calcola il premio

Il premio non dipende dall'importo del mutuo ma dal valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile, determinato in perizia: è il costo di ricostruire il fabbricato, non il suo prezzo di mercato, e per questo su un appartamento in centro città risulta molto più basso del prezzo di acquisto. Le tariffe di mercato per le garanzie base si collocano indicativamente fra lo 0,15% e lo 0,40% annuo del valore assicurato.

Assicurare per un importo troppo basso non fa risparmiare: scatta la regola proporzionale dell'art. 1907 c.c. e l'indennizzo viene ridotto nella stessa proporzione della sotto-assicurazione.

Premio unico o premio annuo

• Premio unico anticipato: copre l'intera durata del mutuo con un solo pagamento, trattenuto dalla banca all'erogazione. Entra quindi nella cassa al rogito (vedi Q8) e va previsto fra le somme da avere disponibili.
• Premio annuo: non pesa sulla cassa al rogito ma diventa un costo ricorrente di gestione, accanto a condominio, TARI e IMU.

In caso di estinzione anticipata o di surroga, la quota di premio già pagata e non goduta deve essere restituita in proporzione al periodo residuo: è un diritto del cliente, non una concessione della compagnia.

Sulla detraibilità, attenzione al perimetro: la componente incendio non è detraibile. Si detrae al 19% soltanto l'eventuale quota di premio riferita agli eventi calamitosi — terremoto, alluvione, frana — se distintamente indicata in contratto o in quietanza (art. 15 c.1 lett. f-bis TUIR). Vedi Q17.

Q19 — Mutuo under 36: quali agevolazioni restano nel 2026?

La risposta richiede di separare due cose che vengono quasi sempre confuse: il pacchetto fiscale per i giovani acquirenti, che è chiuso, e la garanzia pubblica sul mutuo, che è viva e prorogata.

Le agevolazioni fiscali sono scadute

L'art. 64 del DL 73/2021 (“Sostegni bis”) aveva introdotto, per chi non aveva compiuto 36 anni e aveva un ISEE non superiore a 40.000 €, l'esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale, un credito d'imposta pari all'IVA per gli acquisti da costruttore e l'esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo.

Quel regime si è chiuso alle nuove richieste il 31 dicembre 2023, con un periodo transitorio riservato a chi aveva un preliminare già registrato, e non si applica agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025. Né la legge di bilancio 2024, né quella 2025, né provvedimenti successivi lo hanno riproposto.

La conseguenza pratica è netta: nel 2026 un acquirente under 36 paga esattamente le stesse imposte di chiunque altro. Valgono le agevolazioni prima casa ordinarie, uguali per tutte le età: registro al 2% sul valore catastale (o IVA al 4% da costruttore), ipotecaria e catastale a 50 € ciascuna, imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% del capitale erogato.

Quello che resta è la garanzia Consap

L'unica misura ancora riservata ai giovani è l'accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, descritto in Q5: garanzia statale fino all'80% della quota capitale per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 € e finanziamento superiore all'80% del prezzo, su mutui fino a 250.000 €, con la misura prorogata al 31 dicembre 2027.

Il vantaggio è quindi finanziario, non fiscale: la garanzia pubblica riduce il rischio della banca e rende possibile un mutuo fino al 100% del valore dell'immobile, che senza Fondo si fermerebbe all'80%. Per le categorie prioritarie è inoltre previsto un tetto al tasso applicabile, agganciato ai parametri pubblicati dalla Banca d'Italia.

Due avvertenze che valgono in appuntamento

• La garanzia non è un'approvazione. Il Fondo copre parte del rischio della banca, ma l'istruttoria resta intera: reddito, tipo di contratto, altri debiti e merito creditizio vengono valutati come sempre, e il mutuo può essere rifiutato.
• Mutuo al 100% non significa zero liquidità. Il finanziamento copre il prezzo, non i costi dell'operazione: imposte, notaio, provvigione d'agenzia, istruttoria, perizia e polizza restano a carico dell'acquirente con mezzi propri, e vanno disponibili il giorno del rogito (vedi Q8).

Riferimenti: art. 64 DL 73/2021 conv. L. 106/2021 · L. 147/2013 art. 1 c. 48 lett. c per il Fondo · L. 207/2024 per la proroga al 2027. Fonte ufficiale: Consap — Fondo Prima Casa. Trattandosi di materia soggetta a modifiche in legge di bilancio, per il singolo atto vale la verifica con il notaio.

Q20 — Spese di istruttoria e perizia: cosa sono e quanto costano?

Sono due costi distinti che la banca applica prima dell'erogazione e che vengono spesso citati insieme, come se fossero un'unica voce. Distinguerli serve, perché si negoziano in modo diverso.

• Spese di istruttoria: il corrispettivo per la lavorazione della pratica. Possono essere fissate in misura fissa, indicativamente fra 300 e 1.000 €, oppure in percentuale sul capitale, in genere fra lo 0,1% e lo 0,5%. Sono la voce su cui le banche fanno più spesso campagne promozionali, fino ad azzerarle: vale la pena chiedere.
• Perizia: la valutazione tecnica dell'immobile, affidata a un perito incaricato dalla banca. Il costo tipico si colloca fra 250 e 400 € ed è poco negoziabile, perché remunera un professionista terzo.

Perché la perizia conta più di quanto costa

La perizia non serve solo alla banca per formalità: stabilisce il valore su cui viene calcolato il rapporto fra mutuo e immobile (vedi Q4). Se il valore peritale risulta inferiore al prezzo pattuito — succede, soprattutto in mercati caldi — la banca calcola la percentuale finanziabile sul minore fra i due, e l'importo deliberato scende di conseguenza. La differenza va coperta con liquidità propria, oppure l'operazione va rinegoziata. È uno dei motivi per cui la delibera finale può discostarsi dalla prefattibilità iniziale.

Quando si pagano e come si trattano

L'istruttoria viene di norma trattenuta dalla banca al momento dell'erogazione, la perizia spesso anticipata durante la fase di delibera. In entrambi i casi sono somme che il cliente deve avere disponibili: entrano nella cassa dell'operazione e non sono coperte dal mutuo.

Sul piano fiscale rientrano fra gli oneri accessori del finanziamento, detraibili al 19% ma dentro lo stesso tetto di 4.000 € condiviso con gli interessi passivi — tetto che nel primo anno gli interessi da soli spesso esauriscono già. Il dettaglio è in Q17.

Da non confondere con l'imposta sostitutiva, che non è un costo della banca ma un tributo: 0,25% del capitale erogato per la prima casa, 2% negli altri casi (vedi Q8).

Q21 — A chi si pagano davvero le imposte dell'acquisto?

Le imposte compaiono nella cassa al rogito come un blocco unico, e questo fa credere che si paghino tutte allo stesso soggetto. Non è così: quasi nessuna viene versata dall'acquirente all'Erario. Il denaro esce dal suo conto, ma passa da un intermediario che risponde del versamento — il notaio, il venditore, il mediatore o la banca. Sapere a chi si firma l'assegno chiude due equivoci che tornano in ogni appuntamento: che il notaio guadagni anche sulle imposte, e che l'imposta sostitutiva sia una somma da portare al rogito.

Perché il notaio chiede le imposte prima del rogito

Per le imposte d'atto il notaio è responsabile d'imposta: risponde del versamento in solido con le parti (art. 57 DPR 131/1986). È il motivo per cui non stipula se la provvista non è già nella sua disponibilità, e per cui quelle somme vanno bonificate nei giorni precedenti la firma, non il giorno stesso.

Il versamento avviene con il Modello Unico Informatico, l'adempimento telematico che entro 30 giorni dall'atto esegue in un'unica trasmissione la registrazione, la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale, con addebito automatico sul conto del notaio. L'acquirente non compila alcun F24 e non ha alcun rapporto diretto con l'Agenzia delle Entrate.

Il conto corrente dedicato

Le somme che il cliente consegna al notaio a titolo di imposte non finiscono sul conto ordinario dello studio. La legge 147/2013, art. 1 commi 63-67, impone al notaio un conto corrente dedicato per i tributi e per le somme ricevute in deposito: quel denaro costituisce patrimonio separato, non è aggredibile dai creditori del notaio e non rientra nella sua successione. È una tutela poco conosciuta e vale la pena spiegarla, perché è la risposta alla domanda che il cliente non fa ad alta voce quando bonifica decine di migliaia di euro a un professionista.

L'IVA non la incassa il notaio

Quando si compra da costruttore, l'IVA al 4% o al 10% è parte del prezzo, non un'imposta d'atto: si paga al venditore insieme al corrispettivo ed è lui a liquidarla all'Erario. Al notaio, in quel caso, vanno solo registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna. È la ragione per cui, in regime IVA, la scheda dei costi espone due voci distinte dirette all'Erario invece di una sola.

L'imposta sostitutiva non si porta al rogito

Lo 0,25% sulla prima casa — 2% negli altri casi — non viene pagato dall'acquirente: la banca lo trattiene dall'importo erogato (artt. 15-20 DPR 601/1973). Su un mutuo di 200.000 euro l'accredito effettivo è di 199.500 euro. È un costo reale ma invisibile come uscita di cassa, ed è l'errore più frequente di chi costruisce il piano finanziario sull'importo deliberato anziché su quello accreditato.

Le uniche imposte che il cliente versa davvero

Finita l'operazione, restano IMU e TARI, e sono le sole che il proprietario paga senza intermediari: F24 o pagoPA, con acconto al 16 giugno e saldo al 16 dicembre per l'IMU, alle scadenze del regolamento comunale per la TARI. L'IMU non è dovuta sull'abitazione principale non di lusso — restano soggette le categorie A/1, A/8 e A/9 — mentre la TARI si paga sempre, perché segue l'occupazione dell'immobile e non la sua destinazione. Il dettaglio è in Q13 e Q14.

Riferimenti: art. 57 DPR 131/1986 per la responsabilità d'imposta del notaio · art. 3-bis D.Lgs. 463/1997 per il Modello Unico Informatico · L. 147/2013 art. 1 c. 63-67 per il conto dedicato · artt. 15-20 DPR 601/1973 per l'imposta sostitutiva · art. 10 c. 1 lett. d-bis DPR 131/1986 per l'obbligo di registrazione in capo al mediatore. La composizione della cassa al rogito è in Q8, le imposte del preliminare in Q16.

Ultimo aggiornamento: settembre 2026. Le informazioni si riferiscono alla normativa in vigore alla data indicata e potrebbero cambiare. Per casi specifici, consulta un notaio, un commercialista o un consulente del credito.