Domande frequenti

Q1 — Quanto si paga di imposta di registro per la prima casa nel 2026?

Per l'acquisto della prima casa da privato, l'imposta di registro è del 2% calcolato sul valore catastale dell'immobile, con un minimo di legge di 1.000 euro. Si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale, in misura fissa.

Se l'acquisto avviene invece da un'impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine dei lavori, o con opzione IVA esercitata), non si applica l'imposta di registro proporzionale ma l'IVA al 4% sul prezzo di vendita, con imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna (600 euro complessivi).

Il valore catastale si calcola con la formula: rendita catastale × 1,05 × 110 (coefficiente prima casa). Questo meccanismo, noto come "prezzo-valore" (Legge 266/2005), è quasi sempre più conveniente del calcolo sul prezzo pattuito e va richiesto esplicitamente al notaio al momento del rogito.

Fonte: Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: le imposte. Per le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) le agevolazioni prima casa non si applicano.

Q2 — Che differenza fiscale c'è tra acquistare da privato e da costruttore?

La differenza principale è l'imposta che si applica:

• Da privato (o da impresa non costruttrice / in esenzione IVA): si paga l'imposta di registro proporzionale sul valore catastale, con il sistema prezzo-valore. Per la prima casa l'aliquota è del 2%; per la seconda casa del 9%. Imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna.
• Da costruttore (entro 5 anni dalla fine lavori, o con opzione IVA): si paga l'IVA sul prezzo di vendita effettivo, al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna.

In termini pratici: l'acquisto da privato applica le imposte su una base imponibile (il valore catastale) di solito molto più bassa del prezzo di mercato, quindi tende a costare meno in tasse. L'acquisto da costruttore applica le imposte sul prezzo pieno ma è bilanciato dall'aliquota IVA più bassa (4% vs 9% sul valore catastale). Il confronto numerico va sempre fatto caso per caso: il simulatore lo calcola automaticamente in base al venditore selezionato.

Fonte: Agenzia delle Entrate, DPR 131/1986 e successive modifiche.

Q3 — Quali agevolazioni "prima casa" si possono perdere e quando?

Le agevolazioni prima casa decadono — con conseguente recupero delle imposte risparmiate, sanzione del 30% e interessi legali — nei seguenti casi:

• Mancato trasferimento della residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'atto di acquisto.
• Dichiarazioni mendaci sui requisiti (per esempio: possesso di altra abitazione nel comune, o di altra prima casa agevolata in Italia, non dichiarati).
• Vendita dell'immobile prima di 5 anni dall'acquisto, se non si riacquista un'altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita.

In caso di decadenza, in regime di imposta di registro la differenza recuperata è del 7% (9% ordinario meno 2% agevolato), oltre a sanzione e interessi. In regime IVA, la differenza è del 6% (10% ordinario meno 4% agevolato).

I requisiti, invece, non decadono se cambia la composizione del nucleo familiare, se l'immobile viene affittato (purché resti la residenza principale del proprietario), o se si trasferisce temporaneamente la residenza per ragioni di lavoro documentate.

Fonte: art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del DPR 131/1986; circolari Agenzia delle Entrate.

Q4 — Qual è l'LTV massimo che le banche concedono in Italia?

Il Loan-to-Value (LTV) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. In Italia, la prassi bancaria standard è di concedere mutui fino a un LTV dell'80%: significa che l'acquirente deve avere il 20% del valore dell'immobile come anticipo (più le imposte, i costi notarili, l'eventuale ristrutturazione).

Mutui con LTV superiore all'80% — fino al 95% o anche al 100% — sono possibili ma richiedono quasi sempre una garanzia aggiuntiva: nella pratica italiana, l'accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa Consap (vedi Q5).

Le banche valutano poi la sostenibilità del mutuo con il criterio del rapporto rata/reddito: la soglia prudenziale comunemente applicata è che la rata non superi il 30-35% del reddito netto del nucleo richiedente. Sopra questa soglia l'istruttoria si fa più stringente, e in molti casi la banca declina o richiede co-intestazioni.

L'LTV è un orientamento generale: le politiche di erogazione variano tra istituti e nel tempo. Il simulatore considera l'LTV solo per il calcolo del mutuo, non per la verifica di fattibilità: quella va fatta con la banca.

Q5 — Come funziona il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)?

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap S.p.A., è uno strumento pubblico che permette di ottenere un mutuo con LTV fino al 100% — quindi senza dover disporre del classico anticipo del 20% — perché lo Stato si fa garante verso la banca per una parte della quota capitale.

Il funzionamento, nel 2026:

• Garanzia standard al 50% della quota capitale, per chi accede al Fondo senza requisiti aggiuntivi.
• Garanzia potenziata all'80% per chi rientra in una categoria prioritaria (giovani coppie, under 36, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori IACP) e ha un ISEE inferiore a 40.000 euro.
• Garanzia al 90% per famiglie con cinque o più figli sotto i 21 anni, con ISEE fino a 50.000 euro.

L'importo massimo del mutuo garantito è di 250.000 euro. L'immobile deve essere abitazione principale e non rientrare nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). La domanda si presenta direttamente alla banca aderente al momento della richiesta di mutuo, con la modulistica Consap.

La misura è prorogata fino al 31 dicembre 2027 (Legge n. 207/2024) ed è stata rifinanziata su base pluriennale, uscendo dalla logica del rinnovo annuale.

Fonte ufficiale: Consap — Fondo Prima Casa e MEF — Fondo di garanzia prima casa.

Q6 — Conviene il tasso fisso o variabile?

Non esiste una risposta universalmente valida: dipende dalla fase del ciclo dei tassi al momento della stipula, dall'orizzonte temporale del mutuo, dalla situazione finanziaria personale e dalla propria tolleranza al rischio di rata variabile.

Criteri di scelta

• Stabilità della rata: il tasso fisso blocca la rata per tutta la durata del mutuo. È preferibile per chi ha redditi rigidi (per esempio dipendenti pubblici a stipendio fisso) e non può permettersi oscillazioni significative.
• Possibile risparmio: il tasso variabile parte tipicamente con uno spread inferiore al fisso (in media 50-100 punti base in meno, a seconda della fase di mercato), ma può salire o scendere nel tempo seguendo il parametro di riferimento (Euribor o BCE).
• Durata residua: su mutui molto lunghi (25-30 anni) il rischio cumulato del variabile pesa di più; su mutui brevi (10-15 anni) si attenua.
• Surroga sempre possibile: la legge italiana consente di surrogare il mutuo (cambiare banca senza costi per il mutuatario, art. 120-quater TUB) per passare da una formula all'altra. Non è una scelta definitiva.
• Cap e mix: esistono mutui a tasso variabile con tetto massimo (CAP) e mutui a tasso misto, che combinano periodi fissi e variabili. Aumentano la complessità ma riducono il rischio puro.

Prima di firmare, è sempre opportuno confrontare il TAEG (non solo il TAN) tra più offerte e farsi spiegare dalla banca uno scenario "peggiore plausibile" sul variabile.

Per condizioni e tassi correnti, fare riferimento al Bollettino della Banca d'Italia e ai comparatori indipendenti.

Q7 — Quanto costa il notaio per acquistare casa?

Il costo notarile per un acquisto immobiliare in Italia si compone di due elementi:

• Onorario del notaio, libero ma generalmente compreso tra 0,5% e 1,5% del prezzo dell'immobile, con un minimo nell'ordine di 1.500-2.000 euro per operazioni standard. Per un acquisto da 200.000 euro ci si attende quindi una forbice indicativa di 2.000-3.500 euro.
• Spese e tributi che il notaio versa per conto dell'acquirente: imposte di registro, ipotecaria, catastale (vedi Q1), visure ipo-catastali, trascrizione, voltura, imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% per la prima casa, 2% per la seconda).

Il preventivo notarile va chiesto prima del compromesso, non al rogito: la legge consente al cliente di scegliere liberamente il notaio (è l'acquirente a pagare) e i preventivi possono variare anche del 30-40% tra studi diversi per la stessa operazione.

Il simulatore stima i costi notarili come percentuale parametrizzabile del prezzo: il valore di default è una media di mercato, ma è opportuno sostituirlo con il preventivo effettivo non appena disponibile.

Riferimento normativo: Legge 89/1913 (Legge notarile) e Tariffa professionale notarile.

Q8 — Cosa rientra esattamente nella "cassa al rogito"?

La cassa al rogito è la somma di denaro che l'acquirente deve avere disponibile il giorno del rogito notarile, al netto di quanto erogato dalla banca. Comprende, tipicamente:

• L'anticipo sul prezzo dell'immobile (prezzo di acquisto meno mutuo erogato).
• Le imposte di acquisto (imposta di registro o IVA, ipotecaria, catastale — vedi Q1).
• L'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% prima casa, 2% seconda casa).
• L'onorario del notaio e le sue spese.
• Eventuali provvigioni di agenzia immobiliare (se non già versate al compromesso).
• Eventuale caparra confirmatoria già versata, che viene scomputata dal totale.

A queste si aggiungono, fuori dalla cassa al rogito ma da considerare nel budget complessivo, i costi di ristrutturazione (se l'immobile li richiede), il trasloco, l'arredamento, e le prime utenze (allacci, depositi cauzionali).

Il simulatore calcola la cassa al rogito automaticamente in base ai parametri inseriti, e segnala visivamente quando la liquidità dichiarata non è sufficiente a coprirla.

Q9 — Dopo quanti anni comprare conviene più che affittare?

Non esiste un numero magico universale: il punto di pareggio tra acquisto e affitto dipende da molti fattori, principalmente:

• Rivalutazione attesa dell'immobile: di quanto cresce (o cala) il valore della casa nel tempo, nella zona specifica.
• Rendimento alternativo del capitale: cosa avresti ottenuto investendo l'anticipo e i costi accessori in alternativa (per esempio in un portafoglio diversificato).
• Differenza tra rata mutuo e canone di affitto: se il mutuo costa più dell'affitto, ogni anno si accumula uno svantaggio finanziario; se costa meno, un vantaggio.
• Costi ricorrenti dell'immobile di proprietà che non si pagano in affitto: IMU sulla seconda casa, manutenzione straordinaria, polizza fabbricato.
• Orizzonte temporale: comprare per rivendere dopo 3 anni è quasi sempre svantaggioso per via dei costi una tantum (imposte, notaio, eventuali commissioni di vendita); l'equilibrio si raggiunge generalmente dopo 7-12 anni nei mercati italiani tipici, ma con ampia variabilità per zona e parametri.

Il calcolatore "Buy vs Rent" integrato nel simulatore mostra esplicitamente, scenario per scenario, dopo quanti anni l'acquisto inizia a essere più conveniente dell'affitto, considerando tutti questi fattori in modo combinato. È lo strumento giusto per non rispondere a questa domanda "a sentimento".

Q10 — Quanto deve essere l'anticipo minimo realistico?

L'anticipo minimo richiesto dalle banche è in genere il 20% del valore dell'immobile (LTV 80%, vedi Q4), ma l'anticipo realistico — quello effettivamente necessario per coprire l'intera cassa al rogito — è significativamente più alto, perché include anche imposte, notaio e costi accessori.

Stima orientativa, su un immobile da 200.000 euro come prima casa da privato:

• Anticipo sul prezzo (20%): 40.000 euro
• Imposte di acquisto: 1.500-2.500 euro (sul valore catastale, prima casa)
• Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% di 160.000): 400 euro
• Notaio (forbice indicativa): 2.500-3.500 euro
• Provvigione agenzia (3% + IVA, se prevista): ~7.300 euro
• Totale cassa: indicativamente 51.000-54.000 euro, ovvero il 25-27% del prezzo, non solo il 20%.

Per chi accede al Fondo Consap (vedi Q5) e ottiene un LTV del 100%, la quota di anticipo sul prezzo scende a zero, ma imposte, notaio e accessori restano interamente a carico dell'acquirente — quindi anche in quel caso serve circa il 6-8% del prezzo come liquidità.

Il simulatore calcola la cassa al rogito esatta in base ai parametri inseriti e mostra la liquidità residua dopo l'operazione.

Ultimo aggiornamento: giugno 2026. Le informazioni si riferiscono alla normativa in vigore alla data indicata e potrebbero cambiare. Per casi specifici, consulta un notaio, un commercialista o un consulente del credito.